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2022-06-17 | 發(fā)布者：炫境科技
現(xiàn)在的文旅項(xiàng)目發(fā)展迅速，在很多的區(qū)域也有了文旅項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，這里包括有特色的小鎮(zhèn)，田園綜合體規(guī)劃，還有就是工業(yè)上面的旅游規(guī)劃等，那么究竟是怎樣的呢？接下來(lái)我們就和廣州炫境數(shù)字科技一起來(lái)看看。
策劃的重要性
我們知道很多地方政府或公司特別喜歡找一些學(xué)院派先做個(gè)概念規(guī)劃，把圖做漂亮些，主要應(yīng)付政府，領(lǐng)導(dǎo)喜歡就好。這些概念規(guī)劃其中根本沒(méi)有市場(chǎng)分析、總體定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開(kāi)發(fā)策略、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)模式、創(chuàng)收回報(bào)等這個(gè)項(xiàng)目的策劃靈魂。
學(xué)院派概念規(guī)劃主要是按傳統(tǒng)套路進(jìn)行，把別的公司的規(guī)劃文本中的文字與圖片改一下，甚至連圖片也不改，幾天時(shí)間就可以做好了，但為了糊弄外行，有些幾天時(shí)間就可以改好的規(guī)劃，他得說(shuō)成幾十天才能做好，這樣才好要個(gè)好價(jià)錢。
其實(shí)，一個(gè)有頂層設(shè)計(jì)的策劃是非常難做的，策劃五大產(chǎn)業(yè)，千個(gè)子產(chǎn)業(yè)植入，設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流，設(shè)計(jì)農(nóng)旅項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)，各種ppp項(xiàng)目包裝進(jìn)入，做資金結(jié)構(gòu)化安排，設(shè)計(jì)股權(quán)架構(gòu)。
而且收費(fèi)還不及規(guī)劃費(fèi)的30%，就這樣，一些公司還是不愿多出策劃費(fèi)而得一個(gè)頂層設(shè)計(jì)的策劃，以為規(guī)劃可以一步到位，可以省去策劃費(fèi)。
很多選學(xué)院派規(guī)劃，主要是看上國(guó)企背景，有實(shí)力有資質(zhì)，實(shí)力當(dāng)然不假，但，有一點(diǎn)是大多人忽略的，這種國(guó)企的規(guī)劃師在背景優(yōu)越環(huán)境下，求安定，公務(wù)制準(zhǔn)時(shí)上下班，及少深入民間與山山水水之中生活體驗(yàn)。
當(dāng)往往草根派階段的策劃人就不同了，一他們?nèi)錾碛谖穆眯袠I(yè)，深入了解山山水水；二他們對(duì)行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)、未來(lái)需求了如指掌；三在創(chuàng)意上是天馬行空，老板獎(jiǎng)勵(lì)創(chuàng)意；四是他們?yōu)榱艘粋€(gè)創(chuàng)意沒(méi)日沒(méi)夜苦思冥想，翻遍各種典籍，幾天幾夜可以不回家。有幾個(gè)學(xué)院派的人能做到？持別是大城市學(xué)院派的人能做到嗎？
學(xué)院派只是研究理論超前，但要付諸實(shí)踐就不是這回事了，這些規(guī)劃師幾乎沒(méi)一人有涉農(nóng)林田園文旅行業(yè)做過(guò)，缺少這方面的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，怎么會(huì)出好成果呢？
所以，他們的規(guī)劃之中幾乎99%閉門造車，紙上談兵，不切實(shí)際及符合市場(chǎng)需求。當(dāng)項(xiàng)目方最后才發(fā)現(xiàn)這規(guī)劃方案不能落地時(shí)，這才知道未先策劃吃大虧了，但又不想再花價(jià)錢做策劃了，為了省錢，只能找些小公司在原來(lái)規(guī)劃上修修補(bǔ)補(bǔ)，這種修修補(bǔ)補(bǔ)是越弄越糟糕，越弄越四不象，這種明知錯(cuò)，還是硬著頭皮上的做法，吃大虧是必然，在全國(guó)都是通??！四處皆有之！
策劃是項(xiàng)目的靈魂，大凡一個(gè)成功的項(xiàng)目，必須是先由專家對(duì)該項(xiàng)目市場(chǎng)分析、精準(zhǔn)定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開(kāi)發(fā)策略、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)模式、創(chuàng)收回報(bào)等策劃之后，依據(jù)這個(gè)靈魂及總體思路，再來(lái)指導(dǎo)下一步規(guī)劃。
項(xiàng)目直接進(jìn)入規(guī)劃，必然會(huì)導(dǎo)致洗煤球式改來(lái)改去，無(wú)論怎么改，項(xiàng)目缺少靈魂，最后也是無(wú)法落地的。大多政府或公司總是誤把規(guī)劃當(dāng)策劃，于是找?guī)准乙?guī)劃公司PK方案，折騰到最后結(jié)果可想而知？
失敗一：生搬硬套
有些人山寨慣了，懶得獨(dú)立思考，克隆成風(fēng)。聽(tīng)說(shuō)某某主題農(nóng)旅項(xiàng)目很成功，克隆一個(gè)；到國(guó)外考察發(fā)現(xiàn)某個(gè)不錯(cuò)，克隆一個(gè)。
農(nóng)旅項(xiàng)目的某些內(nèi)容是可以復(fù)制的，但不能全盤復(fù)制。農(nóng)旅項(xiàng)目的定位，必須因地制宜，結(jié)合特定區(qū)域的實(shí)際情況。一個(gè)好的田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村是長(zhǎng)出來(lái)的，而不是生搬硬套上去的。
失敗二：創(chuàng)新過(guò)度
有人為了突出農(nóng)旅項(xiàng)目的“差異化”，創(chuàng)新過(guò)度，過(guò)猶不及。
最常見(jiàn)的是片面理解“差異化”，認(rèn)為差異化就是要做到絕對(duì)的唯一性和排他性，這是個(gè)可怕的認(rèn)知誤區(qū)。有些事情絕對(duì)化到一定程度，其實(shí)已經(jīng)不可行了。
還有一種誤區(qū)，就是把簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化。比如，有的專家可能是為了顯示學(xué)識(shí)淵博見(jiàn)多識(shí)廣，恨不得總結(jié)出108種農(nóng)旅項(xiàng)目，囊括各種稀奇古怪，亂花漸欲迷人眼，不明覺(jué)厲。
其實(shí)，不管從什么角度分類，也就十來(lái)種。過(guò)度追求標(biāo)新立異，容易搞成非主流的很小眾項(xiàng)目，走進(jìn)窄胡同，甚至死胡同。
還有一種過(guò)度超前的情形是，有些企業(yè)做農(nóng)旅項(xiàng)目時(shí)過(guò)于理想化，脫離了企業(yè)的發(fā)展階段與綜合實(shí)力。項(xiàng)目要“因時(shí)、因地、因人”，人們通常重視“因時(shí)”“因地”，忽視了“因人”。
失敗三：只玩概念
農(nóng)旅項(xiàng)目的核心是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，不是炒地皮，不能本末倒置。
有些開(kāi)發(fā)商為了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田園綜合體的概念，其實(shí)只是換了馬甲的房地產(chǎn)。等到“偽田園綜合體”原形畢露，政府生厭，開(kāi)發(fā)商可能也拿不到后續(xù)的土地。
當(dāng)然也有另外一種情形，企業(yè)被政府的“優(yōu)待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特產(chǎn)主題，就規(guī)劃了相關(guān)特色小鎮(zhèn)，并以優(yōu)惠政策招商引資，這種情形下，企業(yè)看中政府的“優(yōu)待”而忽視了市場(chǎng)的可行性，如果投資者沒(méi)有深入分析，一沖動(dòng)就進(jìn)去干，很容易被套牢。
失敗四：盲目選址
農(nóng)旅項(xiàng)目投資過(guò)熱，會(huì)導(dǎo)致一些人喪失正常的理性判斷，在搶地大戰(zhàn)中，盲目拿下一些其實(shí)并不合適的用地。
有些地塊生態(tài)環(huán)境的確不錯(cuò)，看上去很美，卻是投資陷阱。農(nóng)旅項(xiàng)目不是傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)，其核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，選址不能像旅游地產(chǎn)那么隨意。更何況，上一輪旅游地產(chǎn)熱潮中因選址不當(dāng)而半死不活的項(xiàng)目還少嗎？
農(nóng)旅項(xiàng)目的選址，有兩種理想的情形：
一是位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，這是農(nóng)旅項(xiàng)目的首選；二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足夠旅游人次流量支撐（或在開(kāi)發(fā)期內(nèi)有巨大增長(zhǎng)潛力）。
如何才能活下去？
如何才能做到不死？還真沒(méi)有什么神丹妙藥。人間正道是滄桑，最大的捷徑就是不走捷徑。
大策略看市場(chǎng)
農(nóng)旅項(xiàng)目之所以這么熱，是因?yàn)橛姓咭蛩仳?qū)動(dòng)。企業(yè)向來(lái)對(duì)政策敏感，聞風(fēng)而動(dòng)，無(wú)可厚非。但過(guò)多關(guān)注政策，有時(shí)也容易迷失，何況政策的連續(xù)性并不可靠。政策風(fēng)口效應(yīng)一旦消失，風(fēng)口上的豬就會(huì)摔得很慘。
經(jīng)營(yíng)企業(yè)的根本，還是要回到市場(chǎng)這個(gè)基本面上來(lái)。
小策略看政策，大策略看市場(chǎng)。
必須抓住真風(fēng)口、真行情，莫把流星當(dāng)恒星。
文旅類的田園綜合體的真風(fēng)口、真行情是什么？當(dāng)然是市場(chǎng)，是全民旅游時(shí)代井噴式的消費(fèi)升級(jí)，是全國(guó)各地方興未艾的全域旅游熱潮，田園綜合體是有泡沫的，而全域旅游是沒(méi)有泡沫的。
必須先找魂
先有策劃后有規(guī)劃。策劃的第一步就是定位，包括戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)定位、功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、形象定位等。定位是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是一拍腦門想出個(gè)漂亮口號(hào)那么簡(jiǎn)單。
定位之后，就是大創(chuàng)意。所謂大創(chuàng)意，就是結(jié)合區(qū)域文化與特色資源，創(chuàng)造性地提出支撐定位的最核心的超級(jí)亮點(diǎn)與引爆點(diǎn)。沒(méi)有大創(chuàng)意，項(xiàng)目策劃就會(huì)流于平庸，往往大而全，滿天星斗沒(méi)有明月。
有了定位和大創(chuàng)意，之后才是體系化的專業(yè)工作，如產(chǎn)品體系、業(yè)態(tài)組合、開(kāi)發(fā)策略、運(yùn)營(yíng)模式、經(jīng)濟(jì)分析等，這些工作倒相對(duì)容易，當(dāng)然要結(jié)合豐富的經(jīng)驗(yàn)。
總之，策劃必須以定位和大創(chuàng)意為統(tǒng)領(lǐng)，而不是直接去做那些體系化的專業(yè)工作。這就是“找魂”的奧妙。
資源整合是關(guān)鍵
農(nóng)旅項(xiàng)目的核心是產(chǎn)業(yè)，是內(nèi)容為王，而不是平臺(tái)為王。策劃好一個(gè)田園綜合體文旅項(xiàng)目，只是萬(wàn)里長(zhǎng)征第一步，后面的資源整合工作更為重要。
農(nóng)旅項(xiàng)目的投資主體本質(zhì)上是運(yùn)營(yíng)商，而不是開(kāi)發(fā)商。運(yùn)營(yíng)商的主要工作就是搭建平臺(tái)、整合資源。資源包括產(chǎn)業(yè)資源、IP資源、運(yùn)營(yíng)資源、渠道資源、人才資源等。整合資源的方式有很多，其中，與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的合作最為關(guān)鍵。
長(zhǎng)計(jì)劃短安排
田園綜合體倡導(dǎo)的是產(chǎn)業(yè)思維，主張去地產(chǎn)思維，但也不能絕對(duì)化。產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)是主與輔的關(guān)系，不是正與邪的關(guān)系，不必把地產(chǎn)妖魔化。
一個(gè)成功的田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村，應(yīng)該是啟動(dòng)之后不久就具備自我造血機(jī)能，實(shí)現(xiàn)正向的現(xiàn)金流。資源再好，如果資源變現(xiàn)能力太弱，導(dǎo)致過(guò)度重資產(chǎn)化，也會(huì)拖累企業(yè)。
因而，在策劃之初，就要做好投入產(chǎn)出分析和開(kāi)發(fā)策略設(shè)計(jì)，做到長(zhǎng)計(jì)劃、短安排。既要做到長(zhǎng)遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)與區(qū)域價(jià)值最大化，同時(shí)也要滿足近期的資金回籠。否則，理想很豐滿而現(xiàn)實(shí)很骨感，是難以為繼的。
先開(kāi)模具后找地
最后一點(diǎn)提示，就是先開(kāi)模具后找地。
之前大家的習(xí)慣是先拿地，拿完地再請(qǐng)人策劃規(guī)劃，決定項(xiàng)目具體做什么。先“開(kāi)模具”——也就是先謀劃好將要做什么樣的田園綜合體，之后，再按照這種要求，尋找適合的地
相關(guān)標(biāo)簽：vr項(xiàng)目落地 文旅項(xiàng)目 文旅規(guī)劃
